Baufinanzierung & Zinsrechner – ExclusivFinanz Estate
Baufinanzierung · Einfach erklärt

Ihre Immobilie.
Finanziert. Verstanden.

Ohne Fachwissen. Ohne Umwege.

Berechnen Sie Ihre monatliche Rate in Sekunden – und verstehen Sie, wie eine Immobilienfinanzierung wirklich funktioniert.

So funktioniert’s

Baufinanzierung –
einfach erklärt

Keine Fachbegriffe. Keine Verwirrung. Nur das Wesentliche – damit Sie eine informierte Entscheidung treffen können.

01

Baufinanzierung

Sie kaufen eine Immobilie und bezahlen sie nicht sofort vollständig – sondern nehmen ein Darlehen bei der Bank auf. Dieses zahlen Sie monatlich in Raten zurück: aus Zinsen und Tilgung.

Für Erstkäufer & Investoren
02

Anschlussfinanzierung

Nach der Zinsbindungsfrist – meist 10–15 Jahre – läuft Ihr Darlehen weiter, aber zu neuen Konditionen. Wer sich früh um die Anschlussfinanzierung kümmert, spart oft tausende Euro.

Für Bestandseigentümer
03

Kapitalanlage-Darlehen

Als Investor nutzen Sie das Bankdarlehen als Hebel: Mit 20 % Eigenkapital kontrollieren Sie 100 % des Objekts – und erzielen Mieteinnahmen auf den gesamten Wert. Das multipliziert Ihre Eigenkapitalrendite erheblich.

Für Kapitalanleger
Das Geheimnis der Kapitalanleger

Warum Fremdkapital
Ihre Rendite vervielfacht

Sie müssen nicht den vollen Kaufpreis zahlen. Die Bank übernimmt den Großteil – und Sie erhalten trotzdem die vollen Mieteinnahmen und die volle Wertsteigerung.

Das nennt man den Leverage-Effekt – und er ist der Hauptgrund, warum kluge Investoren in Immobilien investieren.

Beispielrechnung – Kapitalanlage (realistisch)
Kaufpreis250.000 €
Eigenkapital Darlehen (10 %)25.000 €
+ Nebenkosten (ca. 9 %)22.500 €
Gesamtes Eigenkapital 47.500 €
Bankdarlehen (90 %)225.000 €
Jährl. Mieteinnahmen (5,3 %)13.200 €
– Zinsen p.a. (3,8 %)– 8.550 €
– Nicht umlagef. Kosten*– 1.600 €
Netto-Cashflow p.a.3.050 €
Eigenkapitalrendite6,4 % p.a.
* Nicht umlagefähige Kosten: Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Leerstandsrisiko. Vereinfachte Darstellung ohne Tilgung & Steuer. Individuelle Beratung empfohlen.
Interaktiver Zinsrechner

Was kostet mich
meine Immobilie monatlich?

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Ihre Eckdaten

50.000 €2.000.000 €
0 €500.000 €
ℹ️ Ihr gesamtes verfügbares Kapital – davon werden automatisch die Nebenkosten abgezogen. Was übrig bleibt, reduziert das Darlehen.
0,5 %8,0 %
1,0 %5,0 %
Im Tilgungsmodell bleibt die Laufzeit bei gleicher Tilgung % konstant – unabhängig vom Darlehen. Für laufzeitabhängige EK-Planung → Wunschrate wählen.
💡 Tipp: Als Kapitalanleger ist 1–2 % Tilgung üblich – die Mieteinnahmen decken die Rate. Für Eigennutzer empfehlen wir 2–3 %.
Ihre monatliche Rate
1.418 €
pro Monat
Ihre Eingaben
Kaufpreis–
Verfügbares Eigenkapital–
Nebenkosten
Grunderwerbsteuer–
Notar & Grundbuch (~2 %)–
Nebenkosten gesamt–
Finanzierung
EK verbleibt für Darlehen–
Darlehensbetrag–
Finanzierungsquote–
Gesamtzinsen–
Voraussichtl. Laufzeit–
Kostenaufteilung
Eigenkapital Tilgung Zinsen

Vereinfachte Indikativrechnung ohne Gewähr. Diese Berechnung geht davon aus, dass der Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant bleibt – in der Praxis wird die Zinsbindung meist nach 10–15 Jahren neu verhandelt (Anschlussfinanzierung). Nicht umlagefähige Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand) sind für eine vollständige Renditeberechnung zusätzlich zu berücksichtigen – wir besprechen das transparent in Ihrem persönlichen Gespräch.

Kostenloses Gespräch anfragen →
Nicht vergessen

Nebenkosten beim
Immobilienkauf

Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb weitere Kosten an – planen Sie diese unbedingt ein.

3,5–6,5%
Grunderwerbsteuer
Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein). Fälligkeit direkt beim Kauf.
1,5–2%
Notar & Grundbuch
Notarkosten und Grundbucheintrag sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis.
0–3,57%
Maklerprovision
Bei ExclusivFinanz Estate fallen für Käufer keine Maklerkosten an – wir werden vom Anbieter vergütet.
≈ 10%
Gesamte Nebenkosten
Als Faustregel: ca. 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital für Nebenkosten einplanen – zusätzlich zur Anzahlung.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sollten Sie ca. 30.000 € allein für Nebenkosten einplanen – diese sind immer aufzubringen, unabhängig vom Darlehen. Jedes weitere Eigenkapital, das Sie darüber hinaus einsetzen, reduziert direkt die Darlehenssumme und damit Ihre monatliche Rate.
Ehrlich kalkuliert

Was die Rendite
wirklich beeinflusst

Neben Zinsen und Tilgung gibt es laufende Kosten, die Ihre Nettorendite reduzieren. Wer diese kennt, plant realistischer – und wird nicht überrascht.

2–4 €/m²
Hausgeld & WEG-Verwaltung
Bei Eigentumswohnungen fällt monatliches Hausgeld an. Davon ist nur ein Teil auf den Mieter umlagefähig – der Rest (Verwaltung, Rücklage) bleibt beim Eigentümer.
0,8–1,2 €/m²
Instandhaltungsrücklage
Nach Pauli-Formel ca. 0,8–1,2 €/m²/Monat einplanen. Dient der Werterhaltung und ist nicht umlagefähig. Bei Neubau und sanierten Objekten zunächst geringer.
2–5 %
Mietleerstand
Kein Objekt ist dauerhaft zu 100 % vermietet. Realistisch einplanen: 2–5 % Leerstandsrisiko p.a. – je nach Lage und Mietmarkt.
3–5 %
Mietverwaltung
Wer nicht selbst verwaltet, beauftragt einen Hausverwalter. Kosten: ca. 3–5 % der Jahreskaltmiete. Bei Pflegeimmobilien übernimmt dies der Betreiber.
Transparenzhinweis: Diese Kosten sind in unserem Zinsrechner bewusst nicht enthalten – sie hängen stark von Objekt, Lage und Verwaltungsmodell ab. In Ihrer persönlichen Beratung kalkulieren wir sie gemeinsam ein, damit Sie eine realistische Nettorendite erhalten – nicht nur eine Bruttorendite auf dem Papier.
Zwei Fragen – eine Entscheidung

Jede Kapitalanlage braucht
zwei Blickwinkel

Eine Immobilieninvestition lässt sich nicht aus einer Perspektive heraus beurteilen. Erst wenn Bank- und Renditebetrachtung zusammenpassen, ist die Entscheidung solide.

Perspektive 1
Bankenbetrachtung
Wird das Darlehen gewährt?
→Bonität & Einkommen – Kreditwürdigkeit, Haushaltsnettoeinkommen, bestehende Verbindlichkeiten
→Eigenkapitalquote – Wie viel Eigenkapital bringen Sie ein? (inkl. Nebenkosten)
→Finanzierungsquote – Wie hoch ist das Darlehen relativ zum Kaufpreis?
→Monatliche Belastung – Kann die Rate dauerhaft getragen werden – auch bei Leerstand?
→Zinsbindung & Anschluss – Was passiert nach der Zinsbindungsfrist?
Perspektive 2
Renditebetrachtung
Lohnt sich das Investment?
→Bruttorendite – Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100. Erste Orientierung, aber nicht ausreichend.
→Nettocashflow – Nach Zinsen, Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand: Was bleibt wirklich übrig?
→Eigenkapitalrendite – Bezogen auf das tatsächlich eingesetzte Gesamtkapital (inkl. Nebenkosten).
→Steuerliche Wirkung – AfA, Zinsabzug, 10-Jahres-Regel: wie viel bleibt nach Steuern?
→Wertsteigerungspotenzial – Lage, Marktentwicklung, Verkaufsstrategie nach der Haltefrist.
Beide Perspektiven – ein Gespräch.
Wir verbinden Bank- und Renditebetrachtung in einer persönlichen Analyse – ehrlich, transparent und auf Ihre Situation abgestimmt.
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